Loi du 19/11/2024 relative à la régulation des meublés de tourisme

Ce qui change avec la loi du 19 novembre 2024

La loi du 19 novembre 2024 sur la régulation des meublés de tourisme renforce et complète la boîte à outils à la disposition des communes pour préserver le tissu résidentiel local.

Les 12 mesures phares de la loi :

OBJECTIF I - Mieux maîtriser l’installation des meublés de tourisme

1/ Faciliter la mise en œuvre de la procédure d’autorisation de changement d’usage

La procédure de changement d’usage permet de soumettre à autorisation du maire la transformation d’un logement en meublé touristique, afin de préserver le parc de logements existants. Elle pourra dorénavant être mise en œuvre par toute commune qui le souhaite :

• pour les communes concernées par la taxe sur les logements vacants (cf liste du décret du 25/08/23 ou carte ci-jointe) : par simple délibération ;
• pour les autres communes : par délibération motivée. La commune devra justifier un « déséquilibre entre l’offre et la demande de logements entraînant des difficultés sérieuses d’accès au logement sur l’ensemble du parc résidentiel ». L’accord préalable du préfet pour mettre en place ce dispositif est supprimé pour ces communes.

A noter : les résidences principales louées de manière occasionnelle comme meublés touristiques restent exemptées d’autorisation.

2/ Étendre les procédures d’autorisation de location en meublé de tourisme à tout type de locaux

Le changement d’usage permet de soumettre à autorisation la mise en location de logements comme meublés touristiques. Il existait déjà, depuis 2019, une procédure analogue permettant de soumettre à autorisation la mise en location de locaux commerciaux comme meublés touristiques. Cette dernière procédure est étendue, par la loi du 19 novembre 2024, à l’ensemble des locaux qui ne seraient pas des logements.

3/ Permettre l’instauration de quotas d’autorisations de changement d’usage pour les meublés touristiques

Les communes qui le souhaitent pourront dorénavant établir par délibération un nombre maximal d’autorisations temporaires de changement d’usage,au-delà duquel toute nouvelle demande sera automatiquement refusée.

4/ Faciliter la preuve de l’usage

Lorsqu’une commune soupçonne qu’un logement est loué de manière illégale comme meublé touristique, c’est-à-dire sans avoir obtenu d’autorisation de changement d’usage, elle devait jusqu’ici dans certains cas démontrer que le local était bien un logement à la date précise du 1^er janvier 1970.

Désormais, cette preuve pourra être apportée en démontrant que le local était un logement :

• soit entre le 1er janvier 1970 et le 31 décembre 1976 ;
• soit, même temporairement, dans les trente années précédant la demande d’autorisation de changement d’usageou la contestation de ce changement (donc, à ce jour, entre décembre 1994 et décembre 2024).

5/Étendre progressivement les obligations de décence énergétique aux meublés touristiques

Jusqu’à présent, les logements loués en tant que meublés touristiques étaient exemptés des règles relatives à l’interdiction de louer les logements considérés comme passoires énergétiques, suivant le résultat du diagnostic de performance énergétique (DPE) : dès 2025 pour les étiquettes G et 2028 pour les étiquettes F. Cela pouvait conduire à ce que des propriétaires préfèrent consacrer leur bien à la location touristique, plutôt que de le louer en résidence principale en faisant les travaux nécessaires, ralentissant également la lutte contre le changement climatique et l’adaptation des logements à ce changement.

Avec la loi du 19 novembre 2024, les meublés touristiques seront progressivement soumis aux mêmes obligations de décence énergétique. Ces nouvelles obligations s’appliquent dès maintenant aux nouvelles locations. Ainsi, pour toute nouvelle demande de changement d’usage, un DPE est dorénavant exigé, avec un classement énergétique compris entre A et E.

À compter de 2034,tous les meublés touristiques qui ne constituent pas la résidence principale du loueur, devront respecter les niveaux de performance énergétique applicables aux locations de longue durée, c’est-à-dire un classement entre A et D sur l’échelle du DPE.

Le maire pourra en outre demander à toute location existante de fournir un DPE en cours de validité, ce qui laisse du temps aux propriétaires pour anticiper et réaliser les travaux éventuellement nécessaires.

OBJECTIF II - Préserver les résidences principales

6/ Créer une servitude de résidence principale

Dans les communes où les populations locales éprouvent des difficultés particulières à se loger (communes où s’applique la taxe sur les logements vacants ou dans lesquelles le taux de résidences secondaires est supérieur ou égal à 20 % du parc de logements), le PLU pourra désormais déterminer des zones dans lesquelles les constructions nouvelles de logements devront être utilisées exclusivement comme résidences principales.

A noter : Un prochain article présentera de façon plus détaillée ces nouvelles dispositions liées à l’urbanisme.

7/ Permettre la réduction de la durée maximale de location des résidences principales

Le maire pourra réduire la durée maximale de location des résidences principales à 90 jours par année civile, contre 120 auparavant.

OBJECTIF III - Aligner la fiscalité des meublés touristiques sur celle des locations de résidences principales

8/ Diminuer les avantages fiscaux de la location en meublé de tourisme

La fiscalité actuelle est avantageuse pour les meublés touristiques. Ces avantages ont été réduits par la loi du 19 novembre 2024. Cette mesure vise à inciter les propriétaires à louer leur bien à l’année plutôt que comme meublé touristique. À partir des revenus de location 2025, la fiscalité sur les meublés touristiques non classés sera ainsi alignée sur celle des locations nues.

Toutefois, pour les meublés touristiques classés, qui doivent répondre à un certain nombre d’exigences, un avantage réduit est maintenu.

OBJECTIF IV - Améliorer l’information des communes sur le parc de locations meublées touristiques

9/ Généraliser l’enregistrement des meublés touristiques

La procédure d’enregistrement des meublés touristiques, via un téléservice mis en place par les communes, permet à ces dernières de mieux identifier les biens mis en location sur leur territoire et de contrôler l’application de la loi.

À partir de mai 2026, cet enregistrement sera rendu obligatoire sur tout le territoire, au moyen d’un site Internet développé par l’État.

10/ Fiabiliser et automatiser les données que les communes peuvent demander aux plateformes

Depuis 2018, les communes peuvent demander aux plateformes la transmission de certaines données, qui leur permettent de mieux connaître et comprendre le marché des meublés touristiques sur leur territoire, et surtout de contrôler la bonne application de la réglementation par les loueurs.

À compter de mi-2025, l’État mettra à disposition une plateforme qui permettra de fiabiliser et de sécuriser ces transmissions de données.

11/ Renforcer les sanctions

Les sanctions sont renforcées, afin de les rendre plus rapides et plus dissuasives. Ainsi, certaines amendes civiles, prononcées par le juge, sont transformées en amendes administratives, prononcées directement par le maire. En outre, les sanctions maximales sont alourdies.

Par ailleurs, de nouvelles sanctions sont créées, notamment pour punir les fausses déclarations lors de l’enregistrement (amende pouvant atteindre un montant maximal de 20 000€). D’autres visent à sanctionner le non-respect par une plateforme d’une injonction de retrait d’une annonce frauduleuse, ainsi que, pour la première fois, les intermédiaires de location (conciergeries, par exemple) qui se livrent ou prêtent leur concours à des fraudes au changement d’usage (amende civile d’un montant maximal par meublé de 100 000€.

OBJECTIF V - Mieux vivre en copropriété

12/ Clarifier et simplifier les règles applicables dans les copropriétés

Depuis la publication de la loi, tous les nouveaux règlements de copropriété doivent mentionner de manière explicite l’autorisation ou l’interdiction de la location de meublés touristiques.

Par ailleurs, pour les copropriétés existantes, la loi supprime la règle qui imposait un vote à l’unanimité de tous les copropriétaires pour interdire les meublés touristiques (majorité des membres du syndicat représentant au moins deux tiers des voix).

Enfin, les loueurs de meublés touristiques sont désormais tenus d’informer le syndic lorsqu’ils obtiennent un numéro d’enregistrement, et le syndic doit en informer les copropriétaires lors de l’assemblée générale suivante.